Perustelut
Asian valmistelija: tilakeskuspäällikkö Pasi Salo ja konsernipalvelujen toimialajohtaja Mikko Hokkanen
Tikkurilan terveys- ja perhekeskus on Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen palveluverkkosuunnitelman mukainen rakennushanke. Tikkurilan terveys- ja perhekeskus on sisältynyt Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen aluevaltuuston hyväksymään vuosien 2023-2027 investointisuunnitelmaan, jonka myös valtio on hyväksynyt. Hanke on sijoitettu investointisuunnitelmassa pysyviin vastaaviin eli hyvinvointialueen suoraan omistukseen rakennutettaviin kohteisiin. Hankkeelle esitetty määräraha on ollut suuruudeltaan 107 milj. euroa. Hankkeen lähtötietona on käytetty ennen hyvinvointialueen toiminan käynnistymistä laadittua Vantaan kaupungin laatimaa tarveselvitystä. Tarveselvityksen yhteydessä tehty kustannuslaskenta ei ole pitänyt sisällään pysäköintiratkaisujen toteutusta.
Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen aluehallitus päätti kokouksessaan 13.6.2023 § 172 jättää osoitteessa Kielotie 13 sijaitsevaa kiinteistöä 92-61-206-7 koskevan suunnitteluvaraushakemuksen Vantaan kaupungille. Vantaan kaupunginhallitus 4.9.2023 §18 päätti antaa hyvinvointialueelle tai sen myöhemmin osoittamalle terveys- ja perhekeskuksen toteuttavalle taholle suunnitteluvarauksen Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen jatkosuunnittelua, asemakaavoitusta, neuvotteluja ja tontinluovutuksen valmistelua varten siten, että suunnitteluvaraus on voimassa 31.12.2025 asti.
Vantaan ja Keravan hyvinvointialue kilpailutti Vantaan kaupungin antaman suunnitteluvarauksen ehtojen mukaisesti Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen asemakaavan muutosesityksen valmistelua varten viitesuunnittelun laadinnan konsulttitoimeksiannon, jota koskeva sopimus allekirjoitettiin arkkitehtitoimistojen UKI Arkkitehdit ja Tähti-Set Oy:n kanssa 29.11.2023.
Vantaan kaupungin kaupunkitilalautakunta päätti 22.10.2024 § 7 asettaa nähtäville 30 päiväksi maankäyttö- ja rakennuslain 27 §:n mukaisesti 22.10.2024 päivätty asemakaavamuutosehdotus 002548, 61 Tikkurila / Tikkurilan terveys- ja perhekeskus. Asemakaavan muutosesityksen käsittelyä jatketaan Vantaan kaupungin päätöksentekoelimissä todennäköisesti vuoden 2024 kevään aikana.
Tikkurilan terveys- ja perhekeskukseen sijoittuu useita eri terveydenhuollon ja sosiaalipalveluiden toimintoja, jotka nyt toimivat eri puolilla Tikkurilaa ja Vantaata, sekä varhaiskasvatuksen avoin kohtaamispaikka. Kiinteistöön tulee myös liiketiloja sekä maanalainen autopaikoitus. Terveys- ja perhekeskukselle ajateltu tontti sijaitsee Vantaan kaupungintalon korttelissa tiiviissä kaupunkirakenteessa Tikkurilan keskustassa. Tontin pohjois- ja länsipuolella kulkee suunniteltu Vantaan ratikan raitiotielinjaus. Tontin laajuus on 6221 m2. Tontin omistaa Vantaan kaupunki, joka vuokraa sen hankkeen toteuttajalle eli joko Vantaan ja Keravan hyvinvointialueelle tai mahdolliselle kiinteistösijoittajalle.
Hankkeen maanpäälliseksi laajuudeksi on arvioitu karkeasti noin 22 000 brm2.Lisäksi yhden maanalaisen kellarikerroksen pinta-ala on noin 4 500 brm2:ä ja vastaavasti kahden maanalaisen kellarikerroksen yhteensä noin 9 000 brm2. Terveys- ja perhekeskuksen toiminnallinen kokonaisuus tarkennetaan hankesuunnittelutyössä vuoden 2025 kevään aikana.
Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen investointisuunnitelmassa on investointikohteita, joita voidaan toteuttaa sekä pysyviin vastaaviin (omaan taseeseen) että investointeja vastaavina sopimuksina (vuokrahankkeina). Mitään yleisiä periaatepäätöksiä hankintatavan ja toteutusmuodon määrittelyyn ei ole tehty, vaan ratkaisut tehdään hankekohtaisesti.
Ratkaisuihin vaikuttavia tekijöitä ovat mm. rahoitus, käytettävissä olevat tilaaja- ja rakennuttamisresurssit, tarjolla olevat tontit ja niiden asemakaavamääräykset sekä vuokratilojen markkinat. Hankkeen toteutusmuodon valintaan vaikuttaa mm. hankkeelle asetettu toiminnallinen elinkaari ja suunniteltu käyttöikä. Valintaan voi vaikuttaa myös toimitilojen elinkaarikustannukset, joiden arvioinnissa huomioidaan vaikutus hyvinvointialueen talouteen sekä lyhyellä että pitkällä aikajänteellä.
Rakennushankkeelle valitaan sen piirteiden ja lähtötietojen perusteella hankkeelle parhaiten soveltuva toteutusmuoto. Jotta toteutusmuodon valinta onnistuisi mahdollisimman hyvin, tilaajan pitää tunnistaa hankkeen kannalta tärkeät tavoitteet, käytettävissä olevat resurssit sekä millaisiin asioihin hankkeen edetessä halutaan vaikuttaa. Vantaan ja Keravan hyvinvointialue on teettänyt konsulttiselvityksen eri hanketoteutusmuotojen taloudellisista vaikutuksista sekä toteutustapojen riskeistä kiinteistöratkaisuihin erikoistuneella JLL konsulttiyhtiöllä. Selvityksessä vertailtiin neljää vaihtoehtoista tapaa toteuttaa hanke ja näistä päädyttiin suosittelemaan ns. vuokramallia, jossa hankke luovutetaan sen alussa kiinteistökehittäjälle, joka ottaa kantaakseen riskit, mutta myös tuotot rakentamisesta. Tässä mallissa hyvinvointialue solmisi vuokrasopimuksen kiinteistökehittäjän kanssa ja rakentamiseen sisältyvät riskit ja vastuut pienenisivät hyvinvointialueen kannalta.
Hyvinvointialueesta annetun lain 15 §:n mukaan valtioneuvosto päättää vuosittain valtiovarainministeriön esityksestä hyvinvointialueen tilikausittaisen valtuuden määrästä pitkäaikaisen lainan ottamiseksi. Hyvinvointialue saa ottaa lainaa päätöksen mukaisen määrän hyvinvointialueesta annetun lain 16 §:ssä tarkoitetun investointisuunnitelman mukaisten investointien rahoittamiseksi. Hyvinvointialueista annetun lain (611/2021) 16 §:n 1 momentissa tarkoitettuja investointeja vastaavia sopimuksia ovat lisäksi muun muassa pitkäaikaiset toimitilojen vuokrasopimukset. Investointisuunnitelmaan sisällytetään sopimuksen arvo. Investointia vastaavan sopimuksen arvo merkitään investointisuunnitelmaan koko sopimuskauden yhteenlaskettuina maksuina eli maksuina, joiden määrään hyvinvointialue on sopimuksessa sitoutunut.
Hyvinvointialueesta annetun lain 15 §:n mukaan ”Valtioneuvosto muuttaa hyvinvointialueen lainanottovaltuutta, jos investointi on välttämätön hyvinvointialueen järjestämisvastuulle kuuluvien palvelujen tuottamisen jatkuvuuden kannalta tai lainsäädännössä edellytettyjen palvelujen turvaamiseksi eikä investointitarvetta voida kattaa muulla tavoin. Lainanottovaltuuden muuttamisesta voidaan päättää hyvinvointialueen hakemuksesta tai valtiovarainministeriön, sosiaali- ja terveysministeriön tai sisäministeriön aloitteesta.”
Tikkurilan terveys- ja perhekeskus on poikkeuksellisen suuri investointi Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen muihin investointeihin verrattuna, mistä johtuen hanke sitoisi huomattavan määrän hyvinvointialueen lainanottovaltuutta. Mikäli Tikkurilan terveys- ja perhekeskus toteutettaisiin vuokrahankkeena, hankkeen valmistumisen ja käyttöönoton jälkeen se ei enää suoraan vaikuttaisi hyvinvointialueen vuosikatteen määrään, vaan vaikutus hyvinvointialueen talouteen syntyisi hankkeen vuokra- ja ylläpitomenojen muodossa hyvinvointialueen vuosikatteeseen. Edellä mainituista syistä on katsottu, että hankkeen toteuttaminen vuokrahankkeena toisi joustavuutta hyvinvointialueen muiden investointien toteutukseen.
Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen viitesuunnittelun aikana valmistellun materiaalin perusteella hankkeelle on tehty kustannusarviot siten, että hanke toteutettaisiin joko yhdellä tai kahdella maanalaisella pysäköintikerroksella. Lisäksi on vertailuhinnaksi laskettu toteutus ilman pysäköintikerrosta, joka ei kuitenkaan ole tosiasiallinen vaihtoehto.
Yhdellä maanalaisella pysäköintikerroksella toteutettaessa hankkeen kustannusarvio olisi noin 125 milj. euroa (alv 0 %). Kahdella maanalaisella pysäköintikerroksella toteutettaessa hankkeen kustannusarvio olisi 137 milj. euroa (alv 0 %). Laskennallinen vertailuhinta ilman maanalaisia kerroksia olisi 114 milj. euroa (alv 0 %). Laskelmien perusteella voidaan todeta, että yhden maanalaisen pysäköintikerroksen hinta olisi noin 10 milj. euroa (alv 0 %) ja kahden maanalaisen pysäköintikerroksen hinta olisi noin 23 milj. euroa (alv 0 %). Lisäksi kustannuslaskennassa selvitettiin asemakaavan viitesuunnittelun yhteydessä arvioidun katutason liiketilojen määrän perusteella liiketilojen osuus kokonaisinvestoinnista, joka on noin 2,8 milj. euroa (alv 0 %). Kustannuslaskennassa on käytetty kustannusluokan arvona lukua 106,0. Kustannusluokka kuvaa rakentamiskustannusten tasoa.
Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen valmistuessa hyvinvointialueen käyttöön tulevien toimitilojen pinta-ala on noin 19 000 m2. Edellä esitettyihin investointikustannuslaskelmiin perustuen Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen laskennallinen vuokra olisi noin 8,6 milj. euroa vuodessa (alv 0 %), joka sisältää pääomavuokran, maanvuokran ja ylläpitomenot. Koko vuokra kauden laskennallinen kokonaisvuokra olisi 260 milj. euroa, josta pääomavuokran osuus olisi n. 200 milj. euroa (lisäksi maanvuokra n. 16 milj. euroa, kiinteistövero n. 10 milj. euroa ja ylläpitomenot n. 34 milj. euroa). Vuokrien laskenta perustuu 30 vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Toistaiseksi nämä laskelmat ovat kuitenkin ainoastaan suuntaa-antavia, sillä vuokrasopimuksen pituus sekä vallitsevat korkotasot määrittävät varsinaisen vuokrasopimuksen kokonaissumman. Mikäli päädytään toteuttamaan Tikkurilan terveys- ja perhekeskus vuokra-hankkeena, nämä tiedot tarkentuvat mahdollisen markkinavuoropuhelun aikana ennen varsinaisen vuokrasopimuksen kilpailutusta.
Tikkurilan terveys- ja perhekeskuksen valmistuessa hyvinvointialue luopuu vuokrakohteista, joiden vuokrat ovat yhteensä noin 3,8 milj. euroa vuodessa (alv 0 %).