Områdesstyrelsen, möte 17-12-2024

Beskrivning

Ärendets beredare: chef för lokalcentralen Pasi Salo och sektordirektör för koncerntjänsterna Mikko Hokkanen

Dickursby hälso- och familjecenter är ett byggprojekt enligt planen för servicenätet i Vanda och Kervo välfärdsområde. Dickursby hälso- och familjecenter har ingått i investeringsplanen för 2023–2027 som godkänts av välfärdsområdesfullmäktige för Vanda och Kervo välfärdsområde och även av staten. Projektet har i investeringsplanen placerats i bestående aktiva, dvs. objekt som ska byggas direkt i välfärdsområdets ägo. Det anslag som föreslagits för projektet har uppgått till 107 miljoner euro. Som utgångspunkt för projektet har man använt Vanda stads behovsutredning som utarbetats innan välfärdsområdets verksamhet inleddes. Den kostnadsberäkning som gjorts i samband med behovsutredningen har inte omfattat genomförandet av parkeringslösningar.

Välfärdsområdesstyrelsen för Vanda och Kervo välfärdsområde beslöt vid sitt möte 13.6.2023 § 172 att lämna in en ansökan till Vanda stad om planeringsreservering för fastigheten 92-61-206-7 på adressen Konvaljvägen 13. Stadsstyrelsen i Vanda beslöt 4.9.2023 §18 att ge välfärdsområdet eller den instans som välfärdsområdet senare anvisat en planeringsreservering för fortsatt planering, detaljplanering, förhandlingar och beredning av tomtöverlåtelse vid Dickursby hälso- och familjecenter så att planeringsreserveringen gäller fram till 31.12.2025.

Vanda och Kervo välfärdsområde konkurrensutsatte för beredningen av förslaget till ändring av detaljplanen för Dickursby hälso- och familjecenter ett konsultuppdrag för utarbetandet av referensplaneringen enligt villkoren i Vanda stads planeringsreservering. Avtalet om uppdraget undertecknades med arkitektbyråerna UKI Arkkitehdit och Tähti-Set Oy den 29 november 2023.

Vanda stads stadsrumsnämnd beslöt 22.10.2024 § 7 att i enlighet med 27 § i markanvändnings- och bygglagen lägga fram förslaget till detaljplaneändring 002548, 61 Dickursby / Dickursby hälso- och familjecenter daterat 22.10.2024 för 30 dagar. Behandlingen av förslaget till ändring av detaljplanen fortsätter sannolikt i Vanda stads beslutsorgan under våren 2024.

I Dickursby hälso- och familjecenter finns flera olika funktioner inom hälso- och sjukvården och socialservicen som nu är verksamma på olika håll i Dickursby och Vanda samt en öppen mötesplats för småbarnspedagogiken. Fastigheten får också affärslokaler och en underjordisk bilparkering. Den planerade tomten för hälso- och familjecentret ligger i kvarteret där Vanda stadshus är belägen, i en tät stadsstruktur och i centrum av Dickursby. Norr och väster om tomten går den planerade spårvägslinjen för Vandaspåran. Tomtens omfattning är 6221 m². Tomten ägs av Vanda stad, som hyr den till den som genomför projektet, dvs. antingen Vanda och Kervo välfärdsområde eller en eventuell fastighetsplacerare.

Projektets omfattning ovan markytan har grovt uppskattats till cirka 22 000 BTA. Dessutom är arealen för det underjordiska källarlagret cirka 4 500 BTA och på motsvarande sätt är arealen för de två underjordiska källarvåningarna sammanlagt cirka 9 000 BTA. Hälso- och familjecentrets funktionella helhet preciseras i projektplaneringsarbetet under våren 2025.

I investeringsplanen för Vanda och Kervo välfärdsområde finns investeringsobjekt som kan genomföras både i bestående aktiva (egen balansräkning) och som avtal som motsvarar investeringar (hyresprojekt). Inga allmänna principbeslut har fattats för att fastställa upphandlingssättet och genomförandeformen, utan avgörandena fattas projektspecifikt.

Faktorer som påverkar avgörandena är bland annat finansiering, tillgängliga beställar- och byggresurser, tillgängliga tomter och deras detaljplanebestämmelser samt marknaden för hyreslokaler. Valet av projektets genomförandeform påverkas bland annat av projektets funktionella livscykel och planerade livslängd. Valet kan också påverkas av lokalernas livscykelkostnader i vars bedömning man beaktar effekterna på välfärdsområdets ekonomi både på kort och lång sikt.

För byggprojektet väljs på basis av dess särdrag och utgångsuppgifter den lämpligaste genomförandeformen för projektet. För att valet av genomförandeform ska lyckas så bra som möjligt måste beställaren identifiera de mål som är viktiga för projektet, de tillgängliga resurserna samt vilka saker man vill påverka under projektets gång. Vanda och Kervo välfärdsområde har låtit göra en konsultutredning om de ekonomiska konsekvenserna av olika projektformer samt om riskerna med genomförandesätten hos konsultbolaget JLL som specialiserat sig på fastighetslösningar. I utredningen jämfördes fyra alternativa sätt att genomföra projektet och man beslöt att rekommendera den så kallade hyresmodellen där projektet i början överlåts till en fastighetsutvecklare som tar ansvar för riskerna, men också för intäkterna från byggandet. I denna modell ingår välfärdsområdet ett hyresavtal med fastighetsutvecklaren och de risker och ansvar som ingår i byggandet minskar för välfärdsområdet.

Enligt 15 § i lagen om välfärdsområden beslutar statsrådet årligen på förslag av finansministeriet om beloppet av välfärdsområdets räkenskapsperiodsvisa fullmakt att uppta långfristiga lån. Välfärdsområdet får uppta lånebelopp i enlighet med beslutet för att finansiera investeringar enligt investeringsplanen som avses i 16 § i lagen om välfärdsområden. Avtal som motsvarar investeringar enligt 16 § 1 mom. i lagen om välfärdsområden (611/2021) är dessutom bland annat långvariga hyresavtal för lokaler. Avtalets värde inkluderas i investeringsplanen. Värdet av ett avtal som motsvarar en investering antecknas i investeringsplanen som sammanräknade avgifter för hela avtalsperioden, dvs. avgifter som välfärdsområdet har förbundit sig till i avtalet.

I 15 § i lagen om välfärdsområden står följande ”Statsrådet ska ändra den fastställda fullmakten för välfärdsområdet att uppta lån, om investeringen är nödvändig för kontinuiteten i produktionen av de tjänster som omfattas av välfärdsområdets organiseringsansvar eller för att trygga de tjänster som förutsätts i lagstiftningen och investeringsbehovet inte kan täckas på något annat sätt. Beslut om ändring av fullmakten att uppta lån kan fattas på ansökan av välfärdsområdet eller på initiativ av finansministeriet, social- och hälsovårdsministeriet eller inrikesministeriet.”

Dickursby hälso- och familjecenter är en exceptionellt stor investering jämfört med andra investeringar i Vanda och Kervo välfärdsområde, och därför skulle projektet binda en betydande del av välfärdsområdets upplåningskapacitet. Om Dickursby hälso- och familjecenter genomförs som ett hyresprojekt, påverkar det inte längre välfärdsområdets årsbidrag direkt efter att projektet slutförts och tagits i bruk, utan dess effekter på välfärdsområdets ekonomi uppstår i välfärdsområdets årsbidrag i form av hyres- och underhållsutgifter. Av ovan nämnda orsaker har man ansett att genomförandet av projektet som ett hyresprojekt skulle medföra flexibilitet i genomförandet av välfärdsområdets övriga investeringar.

Utifrån det material som beretts under referensplaneringen för Dickursby hälso- och familjecenter har man gjort kostnadskalkyler för projektet så att projektet genomförs antingen med en eller två underjordiska parkeringsvåningar. Dessutom har genomförandet beräknats som jämförelsepris utan parkeringsvåningar, vilket dock inte är ett faktiskt alternativ.

Om projektet genomförs med en underjordisk parkeringsvåning är kostnadskalkylen för projektet cirka 125 miljoner euro (moms 0 %). Om projektet genomförs med två underjordiska parkeringsvåningar är kostnadskalkylen för projektet cirka 137 miljoner euro (moms 0 %). Det kalkylerade jämförelsepriset utan underjordiska parkeringsvåningar är 114 miljoner euro (moms 0 %). Utifrån beräkningarna kan man konstatera att priset på en underjordisk parkeringsvåning är cirka 10 miljoner euro (moms 0 %) och priset på två underjordiska parkeringsvåningar cirka 23 miljoner euro (moms 0 %). I kostnadsberäkningen utreddes dessutom affärslokalernas andel av den totala investeringen, cirka 2,8 miljoner euro (moms 0 %), på basis av det uppskattade antalet affärslokaler på gatunivå i samband med detaljplanens referensplanering. Vid kostnadsredovisningen har talet 106,0 använts som värde för kostnadsklassen. Kostnadsklassen beskriver nivån på byggkostnaderna.

När Dickursby hälso- och familjecenter färdigställs är ytan på de lokaler som välfärdsområdet kommer att använda cirka 19 000 m². Utgående från ovan presenterade investeringskostnadskalkyler skulle den kalkylerade hyran för Dickursby hälso- och familjecenter vara cirka 8,6 miljoner euro per år (moms 0 %), vilket inkluderar kapitalhyra, arrende och underhållsutgifter. Den kalkylerade totala hyran för hela hyresperioden är 260 miljoner euro, varav kapitalhyrans andel är ca 200 miljoner euro (därtill arrende ca 16 miljoner euro, fastighetsskatt ca 10 miljoner euro och underhållsutgifter ca 34 miljoner euro). Beräkningen av hyrorna grundar sig på ett tidsbundet hyresavtal på 30 år. Tills vidare är dessa beräkningar dock endast riktgivande, eftersom hyresavtalets längd och de rådande räntenivåerna bestämmer totalsumman för det egentliga hyresavtalet. Om man beslutar att genomföra Dickursby hälso- och familjecenter som ett hyresprojekt, preciseras dessa uppgifter under en eventuell marknadsdialog innan det egentliga hyresavtalet konkurrensutsätts.

När Dickursby hälso- och familjecenter blir klart avstår välfärdsområdet från hyresobjekt vars hyror är sammanlagt cirka 3,8 miljoner euro per år (moms 0 %).

Beslutsförslag

Välfärdsområdesstyrelsen beslutar:

1. att Dickursby hälso- och familjecenter kommer att genomföras som ett hyresprojekt;
2. att parkeringen ska finnas på två underjordiska våningar;
3. att konstatera att hyresprojektets kalkylerade totalkostnad bestäms enligt hyresavtalets längd och de slutliga räntenivåerna. Välfärdsområdesstyrelsen konstaterar att hyresavtalets längd och de räntenivåer som används vid beräkningen fastställs efter marknadsdialogen så att man uppnår det totalekonomiskt förmånligaste slutresultatet för välfärdsområdet.

Beslut

Välfärdsområdesstyrelsen beslutade enhälligt:

1. att Dickursby hälso- och familjecenter kommer att genomföras som ett hyresprojekt (hyresmodell enligt alternativ 1);
2. att parkeringen ska finnas på två underjordiska våningar;
3. att konstatera att hyresprojektets kalkylerade totalkostnad bestäms enligt hyresavtalets längd och de slutliga räntenivåerna. Välfärdsområdesstyrelsen konstaterar att hyresavtalets längd och de räntenivåer som används vid beräkningen fastställs efter marknadsdialogen så att man uppnår det totalekonomiskt förmånligaste slutresultatet för välfärdsområdet.

Mer information om beslutet ges av välfärdsområdesdirektör Timo Aronkytö, timo.aronkyto@vakehyva.fi.