Perustelut
Asian valmistelija: tilakeskuksen päällikkö Pasi Salo
Hankkeen taustaa
Tikkurilan vanhustenkeskus on ollut Vantaan kaupungin hyvinvointisuunnitelman ja palveluverkkosuunnitelman mukainen rakennushanke, joka on sisältynyt myös Vantaan kaupungin talousarvion investointiohjelmaan VAV:in vuokrahankkeena.
Vantaan kaupunki on laatinut hankkeen tarveselvityksen, joka on hyväksytty Vantaan kaupungin sosiaali- ja terveyslautakunnassa 15.3.2021, Vantaan kaupungin teknisessä lautakunnassa 14.4.2021 ja Vantaan kaupunginhallituksessa 24.6.2021. Vantaan kaupunki on hyväksynyt Tikkurilan vanhustenkeskuksen hankesuunnitelman sosiaali- ja terveyslautakunnassa 8.11.2022 ja kaupunkitilalautakunnassa 10.11.2021. Tikkurilan vanhustenkeskuksen hankesuunnitelman mukainen kustannusennuste oli 39,3 milj. euroa kustannusluokassa (KL) 106,3 (alv 0 %). Todettakoon, että tällä hetkellä kustannusluokka on noin 120.
Vantaan kaupunki on hakenut sosiaali- ja terveysministeriöltä (STM) poikkeuslupaa 29.10.2018 päivätyllä hakemuksella. STM on tehnyt luvan myöntämisestä päätöksen 17.1.2019 (STM/4409/2018). Luvan hakeminen on liittynyt lakiin kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta (548/2017), muutettu lailla (1057/2017 ja 1326/2018). Laki on määräaikainen ja se on voimassa 31.12.2022 saakka.
Tässä päätösesityksessä käsitellään VAV Palvelukodit Oy:n hallinnoimaa Tikkurilan vanhustenkeskuksen vuokraamista Vantaan ja Keravan hyvinvointialueelle.
Tikkurilan vanhustenkeskuksen palvelut
Vantaan kaupunki on suunnitellut Tikkurilan vanhustenkeskukseen tehostetun palveluasumisen ja palveluasumisen asuntoja. Kyseisten palveluiden tuottaminen kuuluu 1.1.2023 alkaen Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen vastuulle. Palvelut koostuvat sosiaalihuoltolain (1301/2014) alaisesta pitkäaikaisesta asumisesta ja asiakkaan avuntarpeeseen perustuvasta ympärivuorokautisesta hoidosta. Jokaiselle asiakkaalle laaditaan sosiaalihuoltolain mukainen hoito- ja palvelusuunnitelma, johon kirjataan yksilölliset tarpeet, toiveet ja palvelun painopisteet. Tehostettu palveluasuminen sisältää asiakkaan tarvitseman hoidon, hoivan, avustaminen, lääkehoidon, lääkäripalvelut sekä tarvittavat tukipalvelut, kuten siivouksen, ateriat ja pyykkipalvelun.
Sosiaalihuoltolain 21 §:n mukaan palveluasumisella tarkoitetaan palveluasunnossa järjestettävää asumista ja palveluja. Palveluihin sisältyvät asiakkaan tarpeen mukainen hoito ja huolenpito, toimintakykyä ylläpitävä ja edistävä toiminta, ateria-, vaatehuolto-, peseytymis- ja siivouspalvelut sekä osallisuutta ja sosiaalista kanssakäymistä edistävät palvelut. Tehostettua palveluasumista järjestetään henkilöille, joilla hoidon ja huolenpidon tarve on ympärivuorokautista. Tehostetussa palveluasumisessa palveluja järjestetään asiakkaan tarpeen mukaisesti ympärivuorokautisesti.
Investointiavustus
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (jäljempänä ARA) on Suomen ympäristöministeriön hallinonalaan kuuluva virasto, joka vastaa valtion asuntopolitiikan toimeenpanosta. ARA:n tehtäviin kuuluu asumiseen ja rakentamiseen liittyvien avustusten, tukien ja takausten myöntäminen. Vuokrataloille voidaan myöntää investointiavustusta erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi, jos ARA hyväksyy samaan kohteeseen myönnetyn lainan korkotukilainaksi. ARA ei kuitenkaan pääsääntöisesti rahoita erityisryhmien palveluasuntohankkeita pelkällä korkotukilainalla ilman erityisryhmien investointiavustusta.
Investointiavustuksen myöntämisen tarkoituksena on lisätä erityisryhmiin kuuluville henkilöille heidän asumistarpeisiinsa soveltuvia ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia vuokra-asuntoja sekä parantaa heidän asumisolosuhteitaan. ARA kohdentaa investointiavustukset ensi sijassa tehostettuun palveluasumiseen tarkoitettujen kohteiden rahoittamiseen. Erityisryhmien kohdentamisessa etusijalla ovat kaikkein vaikeimmassa asuntotilanteessa olevat ryhmät, joilla korostuu asumiseen liittyvä tuen sekä palveluiden tarve ja siitä johtuvat erityisvaatimukset asuntojen ja rakennusten tila-, varuste- tai rakenteellisille ratkaisuille. ARA ottaa näiden edellytysten täyttymistä ja avustuksen suuruutta harkitessaan huomioon varusteratkaisujen ohella myös tavanomaisesta poikkeavat, esimerkiksi paloturvallisuutta ja kulumiskestävyyttä parantavat rakenteet ja rakennusosat. Tulevan vuokran kohtuullisuutta arvioitaessa otetaan huomioon myös näiden kohteiden tavanomaista korkeammat ylläpito- ja hoitokustannukset.
VAV Palvelukodit Oy on hakenut Tikkurilan vanhustenkeskushankkeelle korkotukilainan ehdollista varausta ja erityisryhmien investointivarausta asunnoille 21.4.2022 allekirjoitetulla hakemuksella. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on tehnyt 28.6.2022 päätöksen ehdollisesta varauksesta määrältään 7 562 000 euron suuruista avustuksesta ja 32 238 000 euron vuokra-asuntojen rakentamisen korkotukilainasta.
Tikkurilan vanhustenkeskuksessa tullaan noudattamaan vuokranmäärityksessä ns. omakustannusperiaatetta. ARA-vuokra-asunnoista perittävistä vuokrista säädetään korkotukilain (604/2001) 13 §:ssä ja aravarajoituslain (1190/1993) 7 §:ssä ja niissä on noudatettava omakustannusperiaatetta laissa säädetyn rajoitusajan ajan. ARA antaa yleistä ohjausta omakustannusvuokrien määrittämiseen ja valvoo omakustannusvuokran määräytymistä. Pääsääntöisesti käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat voimassa 40–45 vuotta, mistä johtuen vastaavan pituiset vuokrasopimukset ARA-hankkeissa ovat tavanomaisia. Vuokratalon vuokranmääritysrajoitus päättyy sen jälkeen, kun valtion tukema laina on maksettu takaisin lainaehtojen mukaisesti tai laina-aika on kulunut loppuun.
Tikkurilan vanhustenkeskus toteutetaan ns. ARA-kohteena. Arava- ja korkotukilainsäädännön mukaan sekä uudisrakentamisen että perusparantamisen tulee perustua kilpailumenettelyyn, ellei ARA myönnä siitä poikkeusta. Mikäli lainanhakija on julkinen hankintayksikkö, sovelletaan hankkeeseen myös julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annettua lakia (1397/2016). Laki koskee myös mm. suunnittelu- ja rakennuttamistehtäviä. Korkotuettavien hankkeiden osalta myös rahoitus tulee kilpailuttaa. Lisäksi urakoiden ulkopuoliset, merkittävät erillishankinnat tulee kilpailuttaa. Kilpailuttamisessa kaikki mahdolliset toteutus- ja urakointimuodot ovat käytettävissä ja tavoitteena on, että valittu toteutus-/urakkamuoto johtaa kokonaisedullisimpaan lopputulokseen.
Tikkurilan vanhustenkeskus rakennetaan tontille, jonka Vantaan kaupunki omistaa ja jonka Vantaan kaupunki vuokraa VAV Palvelukodit Oy:lle. Rakennuspaikan vieressä on VAV Hoiva-asunnot Oy:n omistama rakennus, jonka yhteyteen Tikkurilan vanhustenkeskus rakennetaan. VAV Palvelukodit vastaa Tikkurilan vanhustenkeskuksen rakennuttamisesta ja urakoiden ja muiden hankintojen kilpailuttamisesta julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain mukaisesti. Rakentamisen yhtenä tavoitteena on saada kohteessa palvelutuotannolle mittakaavaetuja ja mahdollistaa hyvinvointialueen toiminnan taloudellinen tehokkuus.
Sosiaali- ja terveydenhuollon palvelujen järjestämisvastuun siirtyessä 1.1.2023 alkaen Vantaan kaupungilta Vantaan ja Keravan hyvinvointialueelle asuntojen vuokrasopimus tehdään Vantaan ja Keravan hyvinvointialueen ja VAV Palvelukodit Oy:n välisenä. Vantaan ja Keravan hyvinvointialue vuokraa asuntoja edelleen ARA:n ohjeiden mukaisesti. Vuokrattavia asuntoja on 144 kappaletta, joista rakennetaan vanhusten tehostettua asumispalvelua varten 104 yksiötä ja vanhusten palveluasumista varten 40 yksiötä. Vuokrattavat asunnot ovat tavallisia huoneistoja, joissa on ruuanlaittomahdollisuus, kylpyhuone ja WC.
Sopimuksen kohteena oleva rakennus on Vantaan kaupungin laatiman hankesuunnitelman mukaiselta bruttoalaltaan 9907 brm2 ja rakennuksen huoneala on 6381 m2.
Alustavan 11.10.2021 laaditun huonetilaohjelman mukaisesti kohteen asuntojen asuinpinta-ala on n. 4320 hum², palvelutiloja on n. 527 hum², apu- ja yhteistiloja n. 1387 hum² ja liikenne- ja teknisiä tiloja n. 2380 hum², eli yhteensä kohteessa on n. 8614 hum².
Vuokrattavista kohteesta perittävä kokonaisvuokra on arviolta yhteensä 189 670,00 euroa kuukaudessa sisältäen arvonlisäveron. Kohteen asuinhuoneistojen sekä palvelutilojen yhteisalalle 5586,4 m² jaettuna kuukausivuokra olisi siten 33,95 euroa neliötä kohden.
Vuokratiedot ovat arvioita, jotka vahvistuvat hankkeen valmistuessa. Kiinteistösähkö sisältyy vuokran määrään. Kiinteistön autopaikat ja niiden käyttökorvaukset sisältyvät vuokraan.
Vuokra-aika on määräaikainen 40 vuotta alkaen kohteen valmistumisesta. Kohteen alustava rakentamisaika on 2023–2026.
Päätös
Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti ilman keskustelua.
Lisätietoja päätöksestä antaa hyvinvointialuejohtaja Timo Aronkytö, timo.aronkyto@vantaa.fi.