Beskrivning
Ärendets beredare: chef för lokalcentralen Pasi Salo
Projektets bakgrund
Dickursby äldrecenter har varit ett byggprojekt enligt Vanda stads välfärdsplan och plan för servicenätet som också har ingått i investeringsprogrammet i Vanda stads budget som VAV:s hyresprojekt.
Vanda stad har utarbetat en behovsutredning för projektet, som godkänts av Vanda stads social- och hälsovårdsnämnd 15.3.2021, Vanda stads tekniska nämnd 14.4.2021 och Vanda stadsstyrelse 24.6.2021. Vanda stad har godkänt projektplanen för Dickursby äldrecenter vid social- och hälsovårdsnämnden 8.11.2022 och vid stadsrumsnämnden 10.11.2021. Kostnadskalkylen för Dickursby äldrecenter enligt projektplanen var 39,3 miljoner euro i kostnadsklass 106,3 (moms 0 %). Det kan konstateras att för närvarande är kostnadsklassen ungefär 120.
Vanda stad har ansökt om undantagslov hos social- och hälsoministeriet (SHM) med en ansökan daterad 29.10.2018. SHM har fattat beslut om att bevilja lovet 17.1.2019 (SHM/4409/2018). Ansökan om lovet har varit kopplad till lagen om temporär begränsning av vissa av kommunernas och samkommunernas rättshandlingar inom social- och hälsovården (548/2016), som ändrats genom L 1057/2017 och L 1326/2018. Lagen är temporär och i kraft till 31.12.2022.
I detta beslutsförslag behandlas hyrning av Dickursby äldrecenter som förvaltas av VAV Palvelukodit Oy till Vanda och Kervo välfärdsområde.
Tjänsterna vid Dickursby äldrecenter
Vanda stad har planerat till Dickursby äldrecenter bostäder för serviceboende med heldygnsomsorg och serviceboende. Produktionen av dessa tjänster är från och med 1.1.2023 Vanda och Kervo välfärdsområdes ansvar. Tjänsterna består av långvarigt boende och vård dygnet runt baserat på klientens hjälpbehov enligt socialvårdslagen (1301/2014). För varje klient utarbetas en vård- och serviceplan enligt socialvårdslagen där man antecknar individuella behov, önskemål och prioriterade områden i tjänsten. Serviceboende med heldygnsomsorg omfattar vård och omsorg, assistens, läkemedelsbehandling och läkartjänster enligt klientens behov samt nödvändiga stödtjänster, såsom städning, måltider och tvättservice.
Enligt 21 § i socialvårdslagen avses med serviceboende boende och service som ordnas i en servicebostad. Servicen omfattar vård och omsorg enligt klientens behov, verksamhet som upprätthåller och främjar funktionsförmågan, måltids-, klädvårds-, bad- och städservice samt tjänster som främjar delaktighet och socialt umgänge. Serviceboende med heldygnsomsorg ordnas för personer som behöver vård och omsorg dygnet runt. I serviceboende med heldygnsomsorg ordnas service enligt klientens behov dygnet runt.
Investeringsunderstöd
Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (nedan ARA) är ett ämbetsverk som tillhör Finlands miljöministeriums förvaltningsområde och som ansvarar för verkställandet av statens bostadspolitik. ARA:s uppgifter omfattar beviljande av bidrag, understöd och säkerheter i anslutning till boende och byggande. Hyreshus kan beviljas investeringsunderstöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov, om ARA godkänner det lån som beviljats samma objekt som räntestödslån. ARA finansierar dock i regel inte servicehusprojekt för grupper med särskilda behov enbart med räntestödslån utan investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov.
Syftet med att bevilja investeringsunderstöd är att utöka antalet bostäder avsedda för personer som tillhör grupper med särskilda behov som lämpar sig för deras boendebehov och som har rimliga boendekostnader samt att förbättra deras bostadsförhållanden. ARA allokerar investeringsunderstöden i första hand till finansiering av objekt som är avsedda för serviceboende med heldygnsomsorg. I allokeringen till grupper med särskilda behov ges prioritet till de grupper som har den svåraste bostadssituationen, särskilt stort behov av stöd och tjänster i anslutning till boendet och på grund av detta särskilda krav vad gäller utrymmes- och utrustningslösningar eller konstruktionsmässiga lösningar i bostäderna och byggnaderna. ARA beaktar vid övervägande av uppfyllandet av dessa förutsättningar och understödets storlek vid sidan av utrustningslösningarna även konstruktioner och byggnadsdelar som avviker från det normala och som förbättrar exempelvis brandsäkerheten och slittåligheten. Vid bedömning av den kommande hyrans rimlighet beaktas också kostnaderna för underhåll och skötsel av dessa objekt som är högre än normalt.
VAV Palvelukodit Oy har ansökt om villkorad reservation för projektet för Dickursby äldrecenter och investeringsreservation för grupper med särskilda behov med en ansökan undertecknad 21.4.2022. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA har 28.6.2022 fattat beslut om villkorad reservation för understöd till ett belopp om 7 562 000 euro och ett räntestödslån om 32 238 000 euro för byggandet av hyresbostäder.
I Dickursby äldrecenter kommer man att iaktta den så kallade självkostnadsprincipen i hyresbestämningen. Om hyror som tas ur för ARA-hyresbostäder föreskrivs i 13 § i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) och i 7 § i aravabegränsningslagen, och i dem ska självkostnadsprincipen följas under den begränsningstid för hyrorna som stadgas i lagen. ARA ger allmän vägledning om och övervakar bestämningen av hyror enligt självkostnadsprincipen. I regel gäller begränsningarna av användning och överlåtelse 40–45 år, varför det är vanligt med lika långa hyresavtal för ARA-projekt. Begränsningstiden för hyresbestämningen i hyreshus upphör efter att lånet för vilket man fått statsunderstöd har återbetalats enligt lånevillkoren eller lånetiden har löpt ut.
Dickursby äldrecenter genomförs som ett så kallat ARA-objekt. Enligt arava- och räntestödslagstiftningen ska både nybyggande och totalrenovering grunda sig på konkurrensförfarande, om inte ARA beviljar ett undantag från detta. Om den som ansöker om lån är en offentlig upphandlande enhet tillämpas på projektet också lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016). Lagen gäller också bland annat planerings- och byggherreuppgifter. I projekt som får räntestöd ska också finansieringen konkurrensutsättas. Även betydande separata anskaffningar som inte ingår i entreprenaden ska konkurrensutsättas. I konkurrensutsättningen kan alla tillgängliga genomförande- och entreprenadformer användas och målet är att den valda genomförande- och entreprenadformen leder till det totalekonomiskt mest fördelaktiga slutresultatet.
Dickursby äldrecenter byggs på en tomt som ägs av Vanda stad och som Vanda stad hyr ut till VAV Palvelukodit Oy. Bredvid byggplatsen ligger en byggnad som ägs av VAV Hoiva-asunnot Oy, i anslutning till vilken Dickursby äldrecenter ska byggas. VAV Palvelukodit ansvarar för byggherreverksamheten i anslutning till Dickursby äldrecenter och för konkurrensutsättning av entreprenader och andra anskaffningar i enlighet med lagen om offentlig upphandling och koncession. Ett mål för byggandet är att åstadkomma skalfördelar för serviceproduktionen i objektet och att möjliggöra ekonomisk effektivitet i välfärdsområdets verksamhet.
När organiseringsansvaret för social- och hälsovårdens tjänster övergår från och med 1.1.2023 från Vanda stad till Vanda och Kervo välfärdsområde ingås hyresavtalet för bostäderna mellan Vanda och Kervo välfärdsområde och VAV Palvelukodit Oy. Vanda och Kervo välfärdsområde hyr ut bostäderna vidare enligt ARA:s anvisningar. Antalet bostäder som hyrs ut är 144, och av dessa byggs 104 ettor för serviceboende med heldygnsomsorg för äldre och 40 ettor för serviceboende för äldre. Bostäderna som hyrs ut är vanliga lägenheter med kokmöjlighet, badrum och toalett.
Enligt projektplanen som Vanda stad har tagit fram har byggnaden som är föremål för avtalet en bruttoarea om 9 907 brm2 och dess rumsarea är 6 381 m2.
Enligt det preliminära rumsprogrammet som utarbetats 11.10.2021 är boarean ungefär 4 320 m², arean för serviceutrymmen ungefär 527 m², arean för hjälputrymmen gemensamma utrymmen ungefär 1 387 m² och arean för trafikutrymmen och tekniska utrymmen ungefär 2 380 m². Med andra ord är den sammanlagda arean ungefär 8 614 m².
Totalhyran för hyresobjekten är uppskattningsvis 189 670,00 euro per månad, med mervärdesskatt. Delat på totalarean för bostäder och serviceutrymmen i objektet, 5 586,4 m², skulle månadshyran därmed uppgå till 33,95 euro per kvadratmeter.
Hyresuppgifterna är uppskattningar som bekräftas när objektet står färdigt. Fastighetsel ingår i hyran. Bilplatserna vid fastigheten och bruksvederlaget för dem ingår i hyran.
Hyrestiden är tidsbestämd till 40 år räknat från objektets färdigställande. Objektets preliminära byggtid är 2023–2026.
Beslutsförslag
Välfärdsområdesstyrelsen beslutar att
1. godkänna avtalet om hyrning av Dickursby äldrecenter mellan Vanda och Kervo välfärdsområde och VAV Palvelukodit Oy,
2. delegera till välfärdsområdesdirektören behörighet att göra tekniska ändringar till avtalet och att underteckna det egentliga hyresavtalet.
Beslut
Förslaget till beslut antogs enhälligt utan diskussion.
Mer information om beslutet ges av välfärdsområdesdirektör Timo Aronkytö, timo.aronkyto@vantaa.fi.